Функция печати активируется после оплаты доступа

Способы управления общим имуществом в новой редакции Жилищного кодекса

Рассмотрим регламентацию вопросов управления общим имуществом совместного домовладения согласно новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), которая принята Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З «Об изменении законов по вопросам правового регулирования жилищных отношений» (далее — Закон № 185-З). Данным вопросам посвящена глава 28 новой редакции ЖК, которая так и называется — «Управление общим имуществом совместного домовладения».

Еще раз об общем имуществе

Для начала следует разобраться, чем мы собираемся управлять, говоря об управлении общим имуществом.

В предыдущей статье мы уже говорили о том, что основой для возникновения совместного домовладения является наличие общего имущества участников совместного домовладения1. Там же, основываясь в том числе на примерах из судебной практики, мы говорили о том, что общее имущество — это то, что подчиняется правилу «всё принадлежит всем», то есть не может быть так, чтобы какая-то часть общего имущества принадлежала только какой-то части участников совместного домовладения. Собственно, об этом же говорит и п. 1 ст. 150 новой редакции ЖК, где установлено, что собственникам объектов недвижимого имущества общее имущество совместного домовладения принадлежит на праве общей долевой собственности.

Кстати, следует обратиться в данном контексте к п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) «Общее имущество собственников в многоквартирном жилом доме», где говорится, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, а в случаях, установленных законодательством или договором, и иное имущество. Как видим, ГК «Общее имущество собственников в многоквартирном жилом доме», где говорится, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, а в случаях, установленных законодательством или договором, и иное имущество. Как видим, ГК четко говорит об общем имуществе в одном многоквартирном доме. Потому что, пока законодатель не встал на ложный путь, всем было понятно и очевидно: общее имущество может быть только у собственников квартир одного многоквартирного дома. Ранее это считалось аксиомой и не вызывало ни у кого никаких вопросов.

Но в новой редакции ЖК подходы несколько изменились. Опять же, чтобы разобраться, чем мы собираемся управлять, необходимо привести определение рассматриваемого нами термина, которое дано в п. 31 ст. 1 новой редакции ЖК: общее имущество совместного домовладения — это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда.

То есть согласно новой редакции ЖК общее имущество уже может быть у нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, что, конечно же, неправильно, поскольку противоречит и ГК, и многим нормам самой же новой редакции ЖК, и в принципе природе совместного домовладения. Однако в данном контексте далее это противоречие мы попытаемся проигнорировать.

Важно понимать другое: многоквартирный дом более чем на 90% состоит из общего имущества — это не только крыши, подвалы, лестничные марши, но и несущие стены, потолок, который для соседа сверху является полом, пол, который для соседа снизу является потолком, и т.д. То есть квартира в многоквартирном доме — это, образно говоря, заключенный в общее имущество воздух и несколько внутренних ненесущих перегородок. Все остальное — общее имущество. Именно поэтому в п. 3 ст. 150 новой редакции ЖК установлено правило (не новое, оно было установлено и ранее) о том, что доля участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения не может быть отделена от права собственности на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества и при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества к другим гражданам или организациям переходит исключительно вместе с ним. Участник совместного домовладения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество совместного домовладения, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на объект недвижимого имущества.

Таким образом, фактически весь многоквартирный дом (как минимум на 90%) со всем принадлежащим ему оборудованием и является общим имуществом участников совместного домовладения. Вот почему вопросы управления общим имуществом так важны: когда мы говорим об управлении общим имуществом, мы говорим фактически об управлении домом.

<...>


Для просмотра текста документа получите доступ к системе.

Если Вами уже получен доступ, войдите в систему под своей учетной записью.

Демо-доступ
Оцените систему с бесплатным доступом на 1 день
Приобрести доступ
Пользуйтесь всеми преимуществами системы
Войти в систему
Войдите под своей учетной записью